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貝殼登陸納斯達(dá)克,為什么阿里、京東都搞不定的房產(chǎn)市場,它能做到上市?

2020-08-14 08:10:00 27

今晚,貝殼找房在美國紐交所成功上市了。

鋪天蓋地打出“找房大平臺”的廣告、號稱重塑“居住產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)”的貝殼,想必互聯(lián)網(wǎng)人都知道。不過你真的了解它是做什么的嗎?它是中介還是找房平臺?它和鏈家到底啥關(guān)系?為什么大家一提起它就一副很厲害、但又感覺有什么問題的樣子?

貝殼找房其實(shí)脫胎于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司鏈家,可以說是從自營轉(zhuǎn)為平臺模式最典型的案例之一。這樣的轉(zhuǎn)型在互聯(lián)網(wǎng)中并不少見,但在房產(chǎn)行業(yè)卻尤為特殊——

由于錯(cuò)綜復(fù)雜的利益關(guān)系,貝殼自一推出就成為眾矢之的,在遭遇行業(yè)抱團(tuán)抵制的情況下,卻依然保持著驚人的發(fā)展速度。貝殼于2018年4月推出,2019年就實(shí)現(xiàn)了2.12萬億GTV,僅次于阿里成為中國第二大商業(yè)平臺。

對于一家成立了十余年且已經(jīng)成為行業(yè)第一的公司,當(dāng)發(fā)展遇到瓶頸,是固步自封還是壯士斷腕?在行業(yè)都保持質(zhì)疑的情況下,如何用行動(dòng)獲取信任?為什么連阿里、京東等互聯(lián)網(wǎng)巨頭都搞不定的房產(chǎn)市場,最后是它跑了出來?這背后采取的策略、克服的挑戰(zhàn)令人好奇,也值得所有互聯(lián)網(wǎng)公司參考。

今天這篇文章想要拋棄那些“居住產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)”、“新居住服務(wù)平臺”等令人費(fèi)解的概念,盡量用最通俗易懂的方式告訴你,貝殼找房到底是一家什么樣的公司,它厲害和不厲害的點(diǎn)在哪,以及中國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)究竟是怎么一回事。

貝殼找房和鏈家是什么關(guān)系?

貝殼找房的前身就是鏈家。鏈家成立于2001年,是一家采取了自營模式的房產(chǎn)中介公司,為了尋求更大的發(fā)展,于2018年4月轉(zhuǎn)型推出了貝殼找房。

從此貝殼的定位就變成了一個(gè)平臺:一方面仍保留鏈家仍作為它的自營業(yè)務(wù),另一方面向中小門店推出“德佑”作為加盟品牌,同時(shí)其他獨(dú)立品牌也可入駐貝殼,而貝殼會(huì)向它們開放自己的所有能力。

所以說,現(xiàn)在我們口中的鏈家是一個(gè)中介品牌,而貝殼是一個(gè)平臺,其關(guān)系就好比京東自營和京東平臺。

問題來了 —— 貝殼厲害在哪兒?它用什么能力吸引其它中介加入平臺?

先來看看2018年之前鏈家的發(fā)展,大概可以分成幾個(gè)階段:

1、在2001年-2008年,鏈家在北京地區(qū)做直營中介,因?yàn)樽⒅亟?jīng)紀(jì)人服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化和穩(wěn)定性,形成了一定的品牌影響力,這時(shí)期主要靠門店的擴(kuò)張實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)增長;

2、從2008年開始,鏈家開始向互聯(lián)網(wǎng)靠攏,當(dāng)年上線“鏈家在線”;2009年找來現(xiàn)任CEO彭永東,重點(diǎn)打造房源數(shù)據(jù)系統(tǒng),強(qiáng)調(diào)房源的信息化和真實(shí)性;

3、2014年是一個(gè)重要節(jié)點(diǎn),鏈家決定從北京走向全國,之后接連在上海、深圳、杭州、大連等地收購了當(dāng)?shù)刈畲蟮慕?jīng)紀(jì)公司,完成了全國化的擴(kuò)張。到2017年,鏈家在28個(gè)城市擁有8000多家門店,經(jīng)紀(jì)人數(shù)量約為12萬人??梢哉f,在二手房領(lǐng)域鏈家已經(jīng)是行業(yè)老大,當(dāng)時(shí)在全國范圍內(nèi)市占率大約為17%,而作為其大本營的北京,市占率更是超過50%。

而在發(fā)展的過程中,鏈家逐漸形成了區(qū)別于同行的三個(gè)特色優(yōu)勢:

1、真房源樓盤字典。鏈家從2008年開始建立樓盤字典,前后投入了11個(gè)億,目前在全國已經(jīng)覆蓋了2.26億套房源。至于真實(shí)房源的數(shù)據(jù)庫為什么這么重要,我們會(huì)在下文詳細(xì)分析。

2、ACN合作網(wǎng)絡(luò)體系。這是一套內(nèi)部經(jīng)紀(jì)人的協(xié)作機(jī)制,它把一次房產(chǎn)交易分成10個(gè)角色,包括房源錄入、房源維護(hù)、客源推薦、客源成交等,完成交易后,不同角色都能獲得一定比例的收益,能夠避免經(jīng)紀(jì)人之間的無序競爭,促進(jìn)資源共享。

某家房產(chǎn)領(lǐng)域公司CEO向36氪解釋,從另一個(gè)角度來說,這套合作機(jī)制避免讓一個(gè)經(jīng)紀(jì)人掌握交易的完整鏈條,也是為了防止經(jīng)紀(jì)人跳單 —— 經(jīng)紀(jì)人對于交易信息的保護(hù),不只是針對同行,也有可能是對自己的公司。所以這套機(jī)制也有效保護(hù)了公司的利益。

3、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。二手房交易中,經(jīng)紀(jì)人作為服務(wù)者是很重要的因素,鏈家一直重視對經(jīng)紀(jì)人的培養(yǎng)和教育,近年來招募也以本科畢業(yè)的大學(xué)生為主。穩(wěn)定和標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù),是鏈家擁有較高交易效率的原因之一。

華興資本旗下的華興新經(jīng)濟(jì)基金是貝殼的投資方之一,在2015年年底的時(shí)候領(lǐng)投了鏈家的B輪融資,而那時(shí)正是鏈家全國化擴(kuò)張的關(guān)鍵時(shí)期。其投資人袁凌韻告訴36氪,鏈家司齡超過10年的中高級干部有1000多個(gè) —— 鏈家對于管理團(tuán)隊(duì)和經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊(duì)的價(jià)值觀樹立非常成功,這樣的組織人才體系是鏈家走出北京的重要支撐。

不過既然鏈家發(fā)展得這么好,為什么還要轉(zhuǎn)型做貝殼?

這是因?yàn)橹睜I擴(kuò)張是有邊界的。自營的模式重資產(chǎn)又重運(yùn)營,如果要下沉到三四線城市,這些區(qū)域房產(chǎn)交易金額相對小、傭金收益有限,但是為此付出的成本卻很高。因此以直營的方式再往后走,規(guī)模效應(yīng)逐漸變?nèi)酢?/p>

這種情況下,鏈家選擇轉(zhuǎn)型做開放平臺,讓更多同行加入一起編一張更大的網(wǎng)絡(luò) —— 從數(shù)據(jù)來看效果還算不錯(cuò),兩年來貝殼吸引了265個(gè)經(jīng)紀(jì)品牌,門店數(shù)量增長5倍至4.2萬家,平臺經(jīng)紀(jì)人增加了3.8倍至45.6萬。

這些門店幫助貝殼在2019年實(shí)現(xiàn)了2.12萬億GTV,僅次于阿里的5.73萬億,成為中國第二大商業(yè)平臺。畢竟,房子是中國客單價(jià)最高的商品之一。

總結(jié)來說,貝殼的轉(zhuǎn)型算是一次成功的自我迭代,公司順利上市,雖然也面臨挑戰(zhàn),但至少未來的發(fā)展留下了想象空間。

中國房產(chǎn)中介是什么樣的存在?

了解了貝殼的思路,接著了解一下需要幫扶的中小經(jīng)紀(jì)公司們。他們的痛點(diǎn)是什么?

不得不說,房產(chǎn)中介真的是一個(gè)身心都飽經(jīng)風(fēng)霜的行業(yè),因?yàn)榉孔訉?shí)在是太難賣了。

有的人一輩子可能就買一套房,價(jià)格又這么高,自然要慎之又慎地挑選。問題是這個(gè)挑選的過程極其低效,因?yàn)樾畔⒎浅2煌该鳌TO(shè)想一下,如果買房的人擁有上帝之眼,能掌握這個(gè)市場上所有待售房源的全貌,比如戶型、裝修、學(xué)區(qū)、價(jià)位、升值空間,選擇豐富、細(xì)節(jié)全面、信息真實(shí),那么買房的速度是比較快的。

問題就在于,這些房子沒辦法被這樣呈現(xiàn)出來,因?yàn)橹袊膸變|套房每一套都是不一樣的,尤其是二手房,很難變成一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的商品。不僅房子信息不確定,買賣雙方的想法也在時(shí)刻變化,這就使得一套房的成交周期至少幾個(gè)月,長的在一年以上。

這么長的成交周期,又導(dǎo)致另外一個(gè)問題:中國房源都不是獨(dú)家的,業(yè)主為了快速賣房,一般會(huì)委托給多家中介公司,而經(jīng)紀(jì)人為了自己能拿下傭金,自然會(huì)設(shè)法捂住房源,自己不成交也不讓別人成交 —— 加劇了信息不對稱。

所以傳統(tǒng)中介在本質(zhì)上,愿意犧牲效率來換取利益,也因此,對于促進(jìn)信息透明這件事,他們在動(dòng)力上就是不足的。

這幾十年來,中國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)就是一個(gè)不健康的生態(tài)。同業(yè)惡性競爭嚴(yán)重,經(jīng)紀(jì)人為了客流,在網(wǎng)上發(fā)布低價(jià)假消息釣魚,日常服務(wù)中也常常給人“有貓膩”的感覺。不僅客戶體驗(yàn)差,經(jīng)紀(jì)人也不好受。由于行業(yè)門檻較低,從業(yè)人員的水平參差不齊,經(jīng)紀(jì)人既不賺錢,也不太受到尊重,所以這個(gè)行業(yè)的流動(dòng)率非常高。

效率如此低下的市場,如果讓你來改善這個(gè)現(xiàn)狀,你會(huì)采取什么辦法?

這時(shí)候有人大膽發(fā)言:不如用互聯(lián)網(wǎng)改造中介,做一個(gè)完全透明、高效的互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)平臺。

2014年愛屋吉屋橫空出世,從租房切入想要變革二手房交易行業(yè),并在一年零3個(gè)月時(shí)間里完成了5輪融資。鏈家反應(yīng)速度非常快,緊接著也推出了丁丁租房狙擊。

兩者的做法大致相同,不設(shè)門店降低成本,利用半價(jià)或零中介費(fèi)和大量廣告吸引客戶,經(jīng)紀(jì)人不按傭金提成從而提高服務(wù)質(zhì)量,提供真房源來提高匹配效率。

但這個(gè)模式很快被證偽:從獲客角度,房產(chǎn)交易屬于低頻消費(fèi),燒錢買越來越貴的流量不可持續(xù),且用戶實(shí)際忠誠度并不高;在獲取房源上,沒有門店更加困難,傳統(tǒng)中介在小區(qū)里外滲透,互聯(lián)網(wǎng)公司帶人去看房,客也很容易被傳統(tǒng)中介截獲;從撮合效率來看,仍是線下帶看的方式,付出的時(shí)間精力一點(diǎn)不少。

最后,愛屋吉屋在 2019 年正式倒閉了;丁丁租房也在燒了3個(gè)億之后停止了運(yùn)營,不過這只是鏈家的防御性措施,對鏈家來說損失不算太大。

然而改造中介的思路一打開,大家一時(shí)間靈感如泉涌,中介在這段時(shí)間簡直被玩出花來。

2015年前后,房多多跟隨愛屋吉屋的步伐主攻互聯(lián)網(wǎng)中介;平安好房發(fā)動(dòng)集團(tuán)旗下85萬壽險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人跨界賣房;好屋中國推全民經(jīng)紀(jì)人,讓個(gè)人也可以撮合交易;Q房網(wǎng)推獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人,用超高傭金攛掇經(jīng)紀(jì)人飛單,但遭到中介抵制。

結(jié)果大家都慘烈地失敗了。這些失敗證明了房產(chǎn)中介是一件非常專業(yè)的事,房產(chǎn)交易還是很難離開經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)。于是各平臺紛紛改變主意,從“去中介”轉(zhuǎn)而服務(wù)中介,爭相幫助他們提高效率 —— 熬了許多年,中介們終于有些揚(yáng)眉吐氣。

到現(xiàn)在,中介的地位已經(jīng)得到確認(rèn),是房產(chǎn)交易里不可或缺的角色。接下來的問題就是,如何提高他們的效率?

行業(yè)對貝殼買單嗎?

作為平臺,貝殼的本質(zhì)也是向中介開放自己的能力。貝殼張開懷抱了,不過其他中介愿意接受嗎?

其實(shí)行業(yè)對于貝殼一直都有質(zhì)疑:做自營又做平臺,兼為裁判及運(yùn)動(dòng)員,如何保證公平性?大家對這個(gè)質(zhì)疑可能會(huì)有些困惑 ——京東作為一個(gè)平臺,也不妨礙它發(fā)展自營業(yè)務(wù),怎么到了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域,這件事就變得這么敏感?

這是因?yàn)榉慨a(chǎn)中介競爭太激烈了,低頻、高客單,對于信息的保護(hù)就格外重要。而且加入貝殼后,由于每個(gè)環(huán)節(jié)都被標(biāo)準(zhǔn)化,店老板的話語權(quán)漸漸變小,會(huì)不會(huì)到最后才發(fā)現(xiàn),貝殼的真正目的是對行業(yè)做一次收割?

這個(gè)問題暫時(shí)無解。貝殼想要證明自己,就算磨破嘴皮也難以讓其它中介完全信服。中介們?nèi)匀槐е鴳岩傻膽B(tài)度,對于是否要加入貝殼,變成了一個(gè) Yes or No 的問題。最后只能直接看數(shù)字 —— 目前全國約有200多萬經(jīng)紀(jì)人,其中45.6萬加入了貝殼。

看來,大家雖然指責(zé)聲音不止,但身體卻很誠實(shí)。因?yàn)橹薪橘I不買單,其實(shí)取決于貝殼能給他們帶來多少價(jià)值。

上文已經(jīng)介紹,貝殼的武器是樓盤字典(以及VR看房等技術(shù)支持)、ACN經(jīng)紀(jì)人協(xié)作機(jī)制、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),另外還有依托于貝殼找房平臺的流量。其中,貝殼官方宣稱ACN跨門店協(xié)作在存量房交易中占比超過70% ,其它暫時(shí)沒有值得參考的效率指標(biāo)。不過,經(jīng)紀(jì)人在跨品牌合作時(shí)也不可能毫無摩擦,完全資源共享是理想狀態(tài),內(nèi)部“分贓不均”的矛盾也難以避免。

房產(chǎn)領(lǐng)域從業(yè)者郭銘給36氪算了一筆賬,根據(jù)招股書,2019年貝殼全平臺成交220萬套,共45.6萬名經(jīng)紀(jì)人,平均下來一個(gè)經(jīng)紀(jì)人一年可交易約4.8套,在行業(yè)中是屬于較高水平,但也并不是特別顯著的提升。原因在于一個(gè)區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)交易的市場規(guī)模是確定的,在非A即B的激烈競爭下,就算通過貝殼的幫助提高了效率,短期在成交上也很難立竿見影。

而郭銘認(rèn)為,貝殼其實(shí)更大的價(jià)值在于建立了標(biāo)準(zhǔn) —— 這里的標(biāo)準(zhǔn)是指傭金比例。過去行業(yè)中介傭金比例參差不齊,有1%、1.2%、2%等,而貝殼把傭金標(biāo)準(zhǔn)定為了2.5-2.7%。在房價(jià)水平保持穩(wěn)定的情況下,其實(shí)是提高了行業(yè)的凈收入。

不過為什么設(shè)置了更高傭金比例的貝殼仍有競爭力?因?yàn)榭蛻粼敢鉃榱朔€(wěn)定和高效的服務(wù)買單。在貝殼的背書下,經(jīng)紀(jì)人更容易得到客戶的信任,用貝殼的話說,就是“讓服務(wù)者更有尊嚴(yán)”,這也是中介們愿意加入貝殼的一大原因。

在加入貝殼平臺中的中介公司中,最值得一提的是21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)。

21世紀(jì)是一個(gè)主打加盟模式的房產(chǎn)中介品牌,在與貝殼合作之前擁有6000多家門店,僅看門店數(shù)量,是鏈家之下的行業(yè)第二名,但從覆蓋城市來看,卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)比鏈家要多,2018年年底就進(jìn)入了全國110個(gè)城市。

有趣的是,在貝殼上線之初,線上房產(chǎn)流量第一大平臺58同城在第一時(shí)間拉響警報(bào),聯(lián)合21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、我愛我家、中原地產(chǎn)等其他幾大頭部中介,抱團(tuán)抵制貝殼。

然而這個(gè)聯(lián)盟十分松散 —— 僅僅過去十個(gè)月,21世紀(jì)就轉(zhuǎn)而加入了貝殼。對于21世紀(jì)來說,58能給的是流量支持,而貝殼是更有價(jià)值的交易機(jī)會(huì)。在利益面前,21世紀(jì)做出了選擇。21世紀(jì)的加入對貝殼而言具有非常重要的意義:不僅城市版圖變大了好幾倍,更加證明了貝殼在平臺化進(jìn)程中與大型中介合作的可能性。

長期來看,貝殼平臺化是否成功,還有一個(gè)指標(biāo)值得關(guān)注,那就是加入貝殼而又離開的中介比例。

入駐貝殼后,因?yàn)榭缙放茀f(xié)作,門店老板可能會(huì)發(fā)現(xiàn)交易流水變多了,但到手的收益卻不一定。此外,還要因?yàn)樨悮?yán)格的管控標(biāo)準(zhǔn)而束手束腳,除交易本身,其它類型的收入也很難操作了。如果利益沒有得到明顯增長,加入的門店也有可能再次脫離體系。不過從現(xiàn)有的公開信息中,這個(gè)數(shù)據(jù)暫時(shí)難以獲取。

貝殼以后靠什么賺錢?

從招股書來看,貝殼近三年都是虧損的,但如果剔除股權(quán)激勵(lì)部分的成本,貝殼過往三年均已實(shí)現(xiàn)盈利,分別為6200萬元、4600萬元、7.8億元。

二手房傭金收入一直是貝殼最大的收入來源,而其中又分為鏈家自營部分和平臺其它公司的分成部分。對于后者,利潤肯定不如鏈家自營的部分,但是長期來看以規(guī)模取勝。

二手房之外,貝殼的新房業(yè)務(wù)也很亮眼。2019年一季度到四季度,新房部分的服務(wù)收入占比從24%擴(kuò)大了56.4%。

在新房領(lǐng)域,貝殼擁有很大的競爭優(yōu)勢。因?yàn)樾路康倪壿嬀褪强辞谰W(wǎng)絡(luò),渠道強(qiáng)則去化能力就強(qiáng)。隨著政策的收緊,開發(fā)商在運(yùn)營策略上更強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流的高周轉(zhuǎn)。而貝殼能撬動(dòng)的資金量大,聯(lián)動(dòng)的經(jīng)紀(jì)團(tuán)隊(duì)人數(shù)多,因此在開發(fā)商端具有很強(qiáng)的話語權(quán)。

至于裝修等其它新業(yè)務(wù),從利潤上來說對貝殼只是毛毛雨,不過好處是能延長客戶的生命周期,增加粘性。此外,地產(chǎn)金融也是貝殼很有想象力的方向之一。

但貝殼不是沒有挑戰(zhàn)。雖然已經(jīng)發(fā)展到2萬多億的體量,之后的增長空間還有多大?經(jīng)紀(jì)行業(yè)區(qū)域?qū)傩悦黠@,在很多城市,貝殼受到了當(dāng)?shù)刂薪榈穆?lián)合抵制,到底還能在全國范圍內(nèi)拿下多少市場,仍需要打一個(gè)問號。

關(guān)鍵就看接下來,在40多萬經(jīng)紀(jì)人之外,貝殼還能把網(wǎng)織得多大了。

最后來聊一聊房產(chǎn)電商。很多人會(huì)把貝殼當(dāng)成一個(gè)房產(chǎn)電商平臺,但事實(shí)上,中國現(xiàn)在并沒有真正意義上的房產(chǎn)電商。

就算是貝殼,所做的事情也只是讓房產(chǎn)交易中的部分流程在線完成,努力的方向是讓線上比例逐漸變高,比如用VR看房減少前期篩選工作,推出線上貸簽項(xiàng)目,以減少客戶貸款時(shí)在線下的資料準(zhǔn)備工作等。

原因就在于房產(chǎn)交易太不標(biāo)準(zhǔn)化了,很難離開線下的服務(wù)。如果只是單純信息的問題,那么最有可能成功打造房產(chǎn)電商平臺的應(yīng)該是阿里。實(shí)際上,阿里、京東、字節(jié)跳動(dòng)等互聯(lián)網(wǎng)巨頭也對房產(chǎn)這塊肥肉虎視眈眈,但至今沒有太大水花。顯然,房產(chǎn)領(lǐng)域更適合從線下往線上走的打法。

而新房市場可以有些期待。新房相比二手房標(biāo)準(zhǔn)化程度更高,而且交易一方是開發(fā)商,相對來說線上化的難度更低。

兔博士創(chuàng)始人劉煜認(rèn)為,過去新房市場“上不了網(wǎng)”,根本原因是開發(fā)商不愿意。第三方平臺發(fā)展越大,開發(fā)商的話語權(quán)就越小,所以過去幾年,互聯(lián)網(wǎng)對于開發(fā)商來說,最大就是一個(gè)精準(zhǔn)廣告的價(jià)值。

但有趣的是,今年年初因?yàn)橐咔?,恒大在恒房通APP線上賣房引起了一波廣泛的討論。劉煜認(rèn)為,對于頭部開發(fā)商來說,要做個(gè)房產(chǎn)領(lǐng)域的京東自營平臺并不難,作為補(bǔ)充渠道,好處是能省下一些渠道費(fèi)用。

不過想要真正做出房產(chǎn)領(lǐng)域的淘寶,就算是貝殼,也還有好長的路要走了。

(應(yīng)采訪對象要求,文中郭銘為化名)

【本文作者陳淑雅 苑伶,由投資界合作伙伴微信公眾號:36氪授權(quán)發(fā)布,文章版權(quán)歸原作者及原出處所有。文章系作者個(gè)人觀點(diǎn),不代表投資界立場。如內(nèi)容、圖片有任何版權(quán)問題,請聯(lián)系(editor@zero2ipo.com.cn)投資界處理?!?div class="llimemltae" id="metinfo_additional">
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